澳储行评论露玄机 当房市调控遇上政治做秀
6月7日，澳储行宣布本月按息不动，“综合当前形势，且考虑到五月已经降息，理事会决定保持利率立场不变”。RBA行长史蒂文斯的声明并无新意，关于房地产市场的评论则成为焦点。
ACB News《澳华财经在线》报道，史蒂文斯说，“可以看到，收紧房贷标准的监管举措产生效果，多家贷款行在向特定领域放贷时更加谨慎。房价近来开始再度上涨。但是，有相当数量的公寓将在未来几年入市，尤其是东海岸首府城市”。
总结起来就是：监管收紧，无奈房价仍涨。另：大批公寓将入市。
房价倔强上行
ACB News《澳华财经在线》报道，昨日，澳金融评论报消息称，澳新银行向按揭经纪公司发文告诫，将限制临时签证持有者申请有优惠定价的贷款产品，而上月该行率先向外国购房者发难，揭批贷款申请文件造假。随后，其它三大行，本迭哥与阿德莱德银行，以及Firstmac、安保银行等非银行金融机构均启动审慎紧缩措施。花旗与麦格里则就购买澳房的币种加以限制。
多方努力，然而房价再度强劲上涨，或许令澳央行和审慎监管局APRA感到意外。五月，CoreLogic的首府城市房价指数涨1.6%，悉尼涨3.1%，墨尔本是1.6%。堪培拉与霍巴特的涨幅都在2%以上，珀斯是唯一倒退的地区。5月的数据标示出长达四年的增长周期，这4年，悉尼房价涨了57%，墨尔本是39.4%。
对于5月数据，CoreLogic首席研究学者劳利斯（Tim Lawless）认为是，“相当新鲜的进展 ，可能只是暂时现象”。毕竟，目前贷款条件要比一年前紧。不排除是受竞选带来的不确定性刺激，短时间内有大量买家涌入市场。
中国人走了 公寓开发商露怯
ACB News《澳华财经在线》报道，澳洲房市整体上行，公寓开发商心头却沉甸甸。一方面，作为购买需求主力的外国投资人受排挤。另一方面，近年批建的项目陆续竣工，供应在增加。
顶不住压力的建筑商与开发商“露怯”，削减项目计划。6月7日，澳洲工业集团AiG发布数据显示，五月份建筑业表现指数降4.1点，跌至荣枯线下。其中住宅建筑分项指标总体健康，但公寓建筑指标骤然下滑，创出近三年来最严重的收缩幅度。
在布里斯班，受海外资金支持的PDS Australia准备在皇后街545号投10亿建设的公寓项目搁浅，已委托莱坊国际将地产转手。在珀斯，公寓开发集团Mirvac 和西澳都市再开发管理局取消投资额30亿澳元，拟建1200套房的Perth City Link 大型社区项目。
5月下旬，有传闻称，Brookfield Multiplex放弃中国绿地集团在悉尼CBD绿地中心住宅楼建筑合同，业内消息人士称是因为担忧项目可行性。尽管绿地中心公寓期房基本售罄，但监管方限购外资房贷的举措令Brookfield产生犹疑。
6月3日，经合组织OECD对澳洲房市敲出警钟，该机构在最新的经济展望报告中表示，“（澳洲）房市紧绷状态目前有所缓解，但可能预示，将会出现剧烈且不稳定的进展，而非软着陆”。除此之外，并没有更多解释。
澳政府监管方对外国买家的打压似乎愈演愈烈，澳洲房市真将大难临头么。
贷款挤压 雷声大雨点小?
ACB News《澳华财经在线》报道，澳国民银行首席经济学家奥斯特（Alan Oster）近日在澳洲人报周末版一篇报道中指出，受海外买家推耸，墨尔本CBD公寓市场存在三倍的供应过剩，悉尼是两倍。
供应过剩，而需求上不来——因为贷款条件严苛，外国公寓买家面临结算困境。这是目前公寓市场惶恐情绪的症结。
但事实似乎并没那么严重。
奥斯特估计，墨尔本CBD 60%以上的公寓期房购买交易，以及悉尼半数的购买交易都是通过四大行以外的机构融资，比如通过海外机构及使用现金。并且随着大银行收紧政策，越来越多海外投资人正在使用替代融资途径。“墨尔本CBD多达六七成公寓的购房资金我们都不知道是哪里来的”，可能会使用现金，或者在中国的外资行账户，或者是在香港等其它地方的账户。
近日因澳金融评论报一篇“西太银行抽手 9亿房贷结算无着落”，卷入舆论风暴的澳信集团（Ausin）紧急辟谣言，在官网发布声明称报道失实，“澳信从未与西太平洋银行有6亿澳元贷款业务关系”。
ACB News《澳华财经在线》报道，澳信强调，旗下按揭经纪人员与诸多贷款机构有合作，西太只是其一。为应对贷款政策收紧，澳信目前正与多家国际性及本地金融提供方，包括二级贷款公司协商对策，目前进展良好。
除大部分资金来源有保障外，澳洲著名华人房地产金融集团安联信贷运营总监唐傲曾进一步指出，根据各大小银行的数据统计和公开信息，海外人士在澳按揭还款状况良好，坏账率一直低于澳洲本地人。
中国买家融资来源多样，超过半数不通过四大行，还款记录优良，且坏帐率低。澳政府此番声势猛烈的“贷款挤压”，大张旗鼓带来的喧嚣与鼓噪，是否另有目的隐藏？
再回到澳储行长对房市的评论上，“房价近来开始再度上涨。但是，有相当数量的公寓将在未来几年入市，尤其是东海岸首府城市”。
细读之下，潜台词的重心更多在于安抚民意，而非警惕公寓供应。
真实危机 VS 政治作秀
ACB News《澳华财经在线》报道，CoreLogic首席研究学者劳利斯指出，过去一年投资性房贷增速已经放缓到7%，低于APRA给出的10%红线。银行现在有“增加投资性贷款的余地”。有零星证据表明，已经有银行在这样做，譬如西太银行。（详见《房市调控二重天 西太银行放松本地房贷标准》）
也就是说，监管方的调控举措见效，市场中的泡沫已经缩小，退回到警戒线下。接下来，基本方向还是要鼓励房市投资，因为这是澳洲经济复兴的新支柱。只不过，外国人买房的势头要加以钳制，以为本地人留出更多空间。
看起来，政府在切蛋糕，平衡外国人与本地人的利益，并且这在长远上符合促进房市稳健增长的大方向。而大选当前，更有这样的必要性。
近日，大摩与OECD先后发声告诫澳大利亚房市的高债务和泡沫隐忧。然而，忙于选战的堪培拉政客们似乎无暇回应，事实更可能是——他们并不担忧。
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Tags：澳洲房市 RBA 房价
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